10月30日,土地土地長沙新增2宗經營性用地掛牌,供應掛牌谷山均位于岳麓區,▏岳營性用地pg電子官方網站分別為濱江新城北板塊61號商業地和谷山板塊63號純住宅地。麓區
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[2023]長沙市061號
濱江新城北臨江商業地掛牌,宗經宅地最高限制條件較為嚴苛
61號地塊為純商業用地,純住位于濱江新城北板塊,取消總建面2.68萬方,土地土地容積率1.0。供應掛牌谷山宗地為C10地塊之一,▏岳營性用地由兩宗商業地組成,麓區61號地位于靠南位置。宗經宅地最高
(來源:國土資源局)
宗地質素極為優越,一線臨江,取消且觀江面很寬,土地土地pg電子官方網站周邊多公園,類似于漁人碼頭,可一站式購物休閑。
據騰訊人口大數據顯示,濱江市府片區居住人口、工作人口和青年人口數量均居全城TOP3。而從人口質量梯隊數據來看,高資產人口密度居TOP2,高學歷居TOP3,高薪酬和高消費均居TOP10 。
濱江市府居住和工作人群數量大,消費能力強,屬于高人口質量和高人口規模區重合區域。
疊加目前南區漁人碼頭、凱德壹中心等商業已運營成熟,北區商業加速落地。銀盆嶺大橋和福元路大橋橫跨東西,開福北少大型商圈,可直接輻射到河東,形成虹吸效應,濱江沿江片區形成大型高端商圈的機會較大。
宗地質素優越,但限制性要求較多,出讓條件
較為嚴苛,對企業實力和運營能力要求較高。
1. 競得人須在該地塊建設金融科技類全球總部項目,并與至少一家胡潤研究院發布的《2021全球獨角獸榜》榜單企業簽訂其全球總部入駐協議。
2. 競得人在項目竣工驗收合格之日起須自持30%的物業面積不少于8年。項目自簽訂《成交確認書》之日起十個月內須開工,2026年12月31日之前竣工驗收。
3. 宗地不接受聯合競買。
4. 宗地不得建設公寓
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[2023]長沙市063號
谷山板塊純住宅地掛牌,未設置土地和住宅最高限價
63號地為純住宅用地,總建面15.22萬方,容積率3.0。
宗地位于谷山板塊,靠近西二環和岳麓大道兩條南北和東西雙要道,暢通全城。但是項目距離最近的地鐵站直線距離都有1.7KM,軌交便利性較差。
項目距離萬達廣場僅相隔一個奧克斯締壹城項目,西側臨近奧克斯實驗小學,距離在建的金星小學約600米。周邊2公里范圍內有協盛醫院、愛爾眼科醫院等醫療配套,谷山森林公園、金峰公園等景觀資源。
整體來看,周邊學校,商業、醫療、休閑等配套較為齊全。
谷山板塊土地市場開局即巔峰,18-19年招拍掛市場無土地成交,2020年成交總建面達到峰值,2021年成交樓板價達到峰值。
近兩年土地成交建面呈現下行態勢,2023年截止目前為止,片區無涉宅地成交。63號宗地起始樓面價5600元/㎡,處于市場中低位水平。
從新房市場來看,谷山板塊自2021年開始起勢,近年一直保持高速發展態勢,量價齊升。
截止2023年10月,谷山板塊今年已銷售住宅面積45.6萬方,排名長沙內五區板塊第三位,市場量價實現度均較高。
目前片區在售項目較多,產品豐富,主要集中在地塊北面,市場競爭壓力較大。
競品新房毛坯價格在14000元/㎡左右,全裝修項目價格在16000元/㎡左右,緊鄰的招商雍山湖項目價格在16700元/㎡左右。
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長沙土拍政策可能調整
取消土地限價大勢所趨,長沙或將跟進
對比10月23號掛牌的58號住宅地塊,我們可以發現,此次掛牌地塊取消了“限房價、競地價”的標識,取消了土地最高限價和住宅(毛坯)最高銷售均價、以及搖號相關的設置。
(來源:國土資源局)
同時根據土地出讓信息顯示,宗地按符合要求的價高者得的原則確定競得人,簡單說就是取消了土地最高限價。
這也是2021年5月以來,長沙內六區首宗未設置土地最高限價的宅地。
其實早在今年9月底,自然資源部已給各省市自然資源主管部門下發文件,內容包含:建議取消土地拍賣中的地價限制、建議取消遠郊區容積率1.0限制等。
其后成都、濟南、合肥、廈門等多個城市對土地拍賣相關規則進行了調整,取消了地價限制。
所以長沙此次土地限價調整引發了市場廣泛關注,預計將跟進取消地價限制政策。這也意味著,土地市場進入市場化模式,長沙“限房價、限地價”雙限土拍模式將成為歷史。
土地最高限價取消與今年以來全國土地市場持續低溫運行的態勢相關。
讓地價回歸市場,一定程度上有利于提振土地市場情緒,尤其是熱點城市及核心片區。但在新房市場未回溫的前提下,提升效果范圍和力度均有限。
總結:兩宗地均將于11月29日進行競拍,宗地自身質素均較高,新政余溫疊加雙限價取消或將提升房企拿地的積極性。
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